Куда вложить деньги
Квартира, вклад или товарка: куда вложить деньги
Подставьте свои цифры — калькулятор посчитает, сколько каждый вариант приносит чистыми за год: после налогов, удержаний маркетплейса, НДС и простоя.
Те же 10 млн ₽ приносят за год чистыми: квартира под сдачу — 5,8% годовых, вклад под 12% — 10,6% после НДФЛ, товарный бизнес на Wildberries или Ozon — 28,4% после удержаний маркетплейса, УСН и НДС. Если продать квартиру через 3 года с ростом цены 6% в год, выйдет 10,4% в год — почти как вклад.
Товарка в разы доходнее, но хрупкая: если маркетплейс забирает 75% от продаж вместо 70%, доходность падает до −61,6%, а при наценке ×5 вместо ×6 — до −30,1%. Безубыточная наценка при удержаниях 70% и НДС 5% — около ×5,1.
Сравнение на 10 млн ₽: базовый расчёт
| Вариант | Чистыми за год | % годовых | В месяц |
|---|---|---|---|
| Квартира: только аренда | 584 200 ₽ | 5,8% | 48 700 ₽ |
| Квартира: аренда + продажа через 3 года | 1 038 895 ₽ | 10,4% | 86 600 ₽ |
| Вклад 12% | 1 064 800 ₽ | 10,6% | 88 700 ₽ |
| Товарка: наценка ×6, маркетплейс 70%, 120 дней, с НДС | 2 842 857 ₽ | 28,4% | 236 900 ₽ |
| Товарка: маркетплейс забирает 75% | −6 157 143 ₽ | −61,6% | −513 100 ₽ |
| Товарка: наценка ×5 | −3 014 286 ₽ | −30,1% | −251 200 ₽ |
| 5 млн в товарку + 5 млн на вклад | 1 064 229 ₽ | 10,6% | 88 700 ₽ |
- Квартира: стоимость 10 млн ₽, аренда 70 000 ₽ в месяц, 1 месяц простоя в год, налог 4% (самозанятый), ремонт 1 млн ₽ на 10 лет, налог на имущество 10 000 ₽, агент 35 000 ₽. При продаже через 3 года — рост цены 6% в год, НДФЛ 13% с прибыли, риелтор 2,5%.
- Вклад: 10 млн ₽ под 12% годовых, НДФЛ 13% с процентов сверх необлагаемых 160 000 ₽.
- Товарка: закупка 10 млн ₽ по себестоимости, наценка ×6, маркетплейс забирает 70% от цены продажи (комиссия, логистика, хранение, приёмка, реклама, штрафы, возвраты), оборачиваемость 120 дней — 3 оборота в год, УСН 6%, НДС 5%, сотрудник 150 000 ₽ в месяц, неликвид 5% закупки в год.
- Не учтены страховые взносы ИП, ипотека и капитализация процентов.
Посчитайте на своих цифрах
Частые вопросы
Что выгоднее в 2026 году: купить квартиру под сдачу или положить деньги на вклад?
При одинаковых 10 млн ₽ квартира под сдачу приносит около 5,8% годовых чистыми: аренда 70 000 ₽ в месяц минус налог, простой, амортизация ремонта, налог на имущество и агент. Вклад под 12% даёт 10,6% после НДФЛ. Даже с ростом цены квартиры на 6% в год и продажей через 3 года выходит 10,4% в год — на уровне вклада, но с хлопотами по сдаче.
Какая доходность у товарного бизнеса на Wildberries и Ozon?
В примере с закупкой на 10 млн ₽, наценкой ×6, удержаниями маркетплейса 70%, оборачиваемостью 120 дней, УСН 6% и НДС 5% товарка приносит 2,84 млн ₽ в год — 28,4% годовых после зарплаты сотрудника и неликвида. Без НДС на бумаге выходило бы 132%, поэтому НДС на УСН нужно закладывать в расчёт сразу.
При какой наценке селлер на маркетплейсе работает в убыток?
Если маркетплейс забирает 70% от цены продажи и вы платите УСН 6% и НДС 5%, безубыточная наценка — около ×5,1 от себестоимости, ещё без учёта зарплат и неликвида. При наценке ×5 доходность в примере падает до −30,1% годовых.
Почему селлеры разоряются, если товарка доходнее квартиры и вклада?
Доходность товарки очень чувствительна к двум цифрам: доле, которую забирает маркетплейс, и реальной наценке после скидок. Рост удержаний с 70% до 75% превращает 28,4% годовых в −61,6%. Поэтому эти две цифры нужно проверять по отчёту реализации каждый месяц, а не смотреть только на выручку.
Сколько налога нужно заплатить при продаже квартиры?
Если квартира была в собственности меньше минимального срока владения (обычно 5 лет, в ряде случаев 3 года), с прибыли от продажи платится НДФЛ 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн ₽ — 15%. В нашем примере при продаже через 3 года за 11,9 млн ₽ налог составил 248 321 ₽. После минимального срока владения налог не платится. Свою ситуацию лучше проверить с бухгалтером.
Больше расчётов и новостей маркетплейсов — в канале
Комиссии, логистика, налоги и НДС для селлеров — разбираем каждое изменение в день выхода.
Нет Telegram? Тот же канал есть в MAX
ИНН: 9723158300
ОГРН: 1227700373768